http://sakura-housing.co.jp/col/ 不動産に関する知ってると、ちょっとおとくな話 ja Copyright 2009 Mon, 20 Apr 2009 11:24:31 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 以前のコラムで、相続時精算課税制度について書きましたが、この制度のメリット・デメリットについてふれてみたいと思います。 まず相続時精算課税制度とは、親から子（推定相続人）への贈与時2500万円（住宅取得資金の場合3500万円）までは贈与時に課税されず、2500万円（3500万円）を越えた部分は税率20％となるように選択出来る制度です。 メリット １、住宅取得資金の援助が出来る 子育てなど、何かとお金が掛かる事が多い子の世帯へ、資金援助をして住宅取得をしやすくすることができ、また住宅ローンを併用した場合でも、自己資金割合が増える為破綻のリスクが軽減できるメリットがあります。 ２、財産の分割や事業承継をすることが出来る 相続人である子が複数ある場合など、生前に贈与をし贈与を受けた子には、遺留分（遺産の最低限の権利）の放棄をさせ、残りを他の子に遺言により相続させることで、財産の分配をする事が出来ます。分割の難しい不動産や、後継者が決まっている会社を、確実に後継者へ引き継ぎたい場合などに有効です。 ３、値上りする資産 株主である父から後継者である子に、実質的には経営を任せている場合、後継者が頑張れば頑張るほど相続時に相続税が重くのしかかってきてしまいます。この制度を利用することで、相続税の評価額を贈与時に確定させることが出来ます。 また将来値上りすると思われる、現物株式・現物不動産を譲渡しておくことで相続税評価額を固定することが出来ます。 ４、収益の上がる資産 親がアパートを持っている場合、不動産を子に譲渡することで賃料収入を子が直接受け取れるようになり、相続税納税資金を確保することが出来ます。この場合でも、将来地価が上昇した場合評価額を固定できるメリットがあります。 デメリット メリットでも、何度か説明をさせて頂きましたが、この制度を利用することで、贈与時に贈与した部分の相続税評価額が固定されることとなりますので、贈与財産が値下りした場合には、相続（贈与）された財産を全て売却しても相続税が払えないという事がおこる事があります。いわゆる相続税破産です。 現行制度では、物納許可条件に非常に厳しい制約が有り、物納を充てにすることも出来ません。 相続税基礎控除＝５０００万円＋相続人の数×１０００万円 基礎控除額を超える資産をお持ちの場合、十分に検討したうえで将来の資産承継のプランを立ててください。 ※当ページは、制度の概要についてご紹介しているのみで、制度の利用についてはお客様の自己責任でお願いします。弊社は如何なる損害に対しても一切その責任を負わないものとします。 http://sakura-housing.co.jp/col/2009/04/post_2.html http://sakura-housing.co.jp/col/2009/04/post_2.html Mon, 20 Apr 2009 11:24:31 +0900 譲渡税とは、不動産等を売却した際に取得価格より売却価格（譲渡費用・減価償却・特別控除は省略します）が上回っている時にかかる税金です。バブル時に1億円で購入した土地が、現在売却して3000万円だったとします。通常であれば、7000万円の売却損がでていますので譲渡税はかからないはずです。 しかし、1億円で購入したときに買換え特例という制度を利用している場合、取得価格は1億円の土地を購入した時に、売却した不動産の取得価格を引き継ぎますので注意が必要です。例えば30年前に1000万で取得した土地を売却して1億円で購入してその際に買換え特例を使っている場合、1億円で買った土地でも取得価格は1000万円です。3000万円-1000万円＝2000万円に対して譲渡税が課税されてしまうのです。 何十年も前の、確定申告書はなくなってしまっている事が多いと思います。親の財産を相続している場合も、分からない事が多いと思います。特に、バブル期に買換えがあった場合など、注意が必要です。昔の事とは言っても、税務署は把握しています。少しでも、心配であれば税務署に問い合わせてから売却した方が良いです。 ※当ページは、制度の概要についてご紹介しているのみで、制度の利用についてはお客様の自己責任でお願いします。弊社は如何なる損害に対しても一切その責任を負わないものとします。 http://sakura-housing.co.jp/col/2007/04/post_1.html http://sakura-housing.co.jp/col/2007/04/post_1.html Mon, 23 Apr 2007 12:09:05 +0900 　自己資金だけでは、若いファミリーには負担が大きく希望する物件が購入できない場合があります。そのような時に、親からの資金を出してもらう事は良くあります。ただ単に贈与してしまうと、びっくりする様な贈与税が課税されてしまいます。 例えば贈与額7000万の場合→贈与税が3220万円にもなります。 　そこで、相続時精算課税制度を利用しましょう。相続時精算課税制度を利用すれば、2500万円（住宅取得資金の場合3500万円）までは贈与時に課税されず、2500万円（3500万円）を越えた部分は税率20％となります。 相続時精算課税制度を利用してマイホーム購入した場合 父より3500万 母より3500万　合計7000万（父母別々に適用できる） の贈与税は0円 　この制度は、遺産の前払いですので、相続時（親の死亡時）に相続財産に含めて計算する事となりますので、相続時には相続税が発生する場合があります。もし相続税がかかる心配のない方でしたら、遺言書によらず、生前に希望する資産の分配が出来ますので「争続」争いにも効果的です。但し、相続税が発生する場合や不動産価格が下落するようなケースでは、この制度を利用しない方が良い場合もあります。 　また、金銭だけでなく建物の贈与も可能ですので、親がアパートを建築し、子供に固定資産税評価額基準で贈与することで、親の資産の増大を抑える効果や、子の納税資金対策にもなります。ただしその際には「負担付贈与」にならないよう敷金も一緒に贈与するよう扱いに注意が必要です。アパートの敷地評価額を抑えるには、サブリース会社を利用するのも方法です。 その他にも、時価額と固定資産税評価額の乖離の大きい、タワーマンション等を購入するなども有効な場合があります。 住宅取得資金（＋1000万）の相続税精算課税制度の要件 20歳以上の子への贈与 床面積50m2以上の住宅を購入する事 築年数がマンションで25年・木造で20年以内 （耐震基準適合証明書があればそれ以上も可）などです 詳細につきましては、所轄の税務署へ確認をお願いします。 ※当ページは、制度の概要についてご紹介しているのみで、制度の利用についてはお客様の自己責任でお願いします。弊社は如何なる損害に対しても一切その責任を負わないものとします。 http://sakura-housing.co.jp/col/2007/03/1.html http://sakura-housing.co.jp/col/2007/03/1.html Sat, 17 Mar 2007 18:09:31 +0900 　２００７年に入り、団塊世代の退職が近づいてくるにつれて、当社にも退職後の住まいについての相談が増えています。退職後の事を今から考えている方は、少なくはないと思います。 　退職後は、現在の住まいに住む・田舎に帰る・利便性の良いマンションに住み替える・などが色々なことが考えられますが、バブル期に購入し、現在売却すると多くの売却損が出る場合には、退職予定の４年以上前に住み替えを検討する事をお奨めいたします。 　居住用財産の繰越控除という制度をうまく利用すれば、退職前の給与の多い（税金の多い）時期に節税する事が出来ます。例えば、所得が１０００万円の方の場合、マイホームを売却し４０００万円の損が出た場合、住宅ローンを使って新マイホームを買えば、その年の所得税はゼロ、翌年以降も所得が同じなら以降３年間（合計４年）の所得税がゼロになります。退職金をもらう年にからめれば多くの節税効果がみこめます。 　居住用財産の繰越控除の適用要件は以下の通りです 譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以上ある自己の居住用財産である事。 買換える物件は、床面積５０m2以上（価格はいくらでも良い） 買換えには期間１０年以上の住宅ローンを利用する(ローン額はいくらでも良い） 合計所得が３０００万以上の年は適用できない マイホームの売却先が親子などの身内でないこと 新マイホームは、売却した年の前年・当年・翌年に取得すること その他、他の特例適用の状況・土地面積・ローン状況などにより適用できない場合あり 詳しくは、税理士または税務署にてご確認下さい。 ※当ページは、制度の概要についてご紹介しているのみで、制度の利用についてはお客様の自己責任でお願いします。弊社は如何なる損害に対しても一切その責任を負わないものとします。 http://sakura-housing.co.jp/col/2007/03/post.html http://sakura-housing.co.jp/col/2007/03/post.html Sun, 11 Mar 2007 10:44:47 +0900