サブリース活用のメリット2022.4.14
賃貸住宅建築の目的の一つには、所有している土地の相続税評価額の引き下げがあると思います。
いわゆる「貸家建付地」としての評価減の計算です
（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で計算します。
＜具体的な計算例＞
借地権割合（路線価図に記載 地域により異なる） 70％
借地権割合（全国共通） 30%
賃貸割合（建物の貸室のうち賃貸しているの部屋の割合） 100％
70％×30％×100％ ＝ 21％
自用地（自分で利用している利用制限のない土地）評価額から上記の割合分「貸家建付地」として相続税評価額の減額をすることが出来ます。
ですが、アパートを建築して土地の相続税評価額を引き下げたとしても、賃料収入が増えてしまい現金の資産が増えてしまっては元も子もありません。そこで賃料を子どもの収入となるように、親名義の敷地にある、親名義の賃貸住宅を建物のみ子どもに贈与してしまうという場合はどうなるでしょうか。
親名義の土地の上に、子ども名義の賃貸住宅が建っている場合、使用貸借（無償での貸し借り）として地代や権利金の授受を行わない事が多いと思います。
この場合は、原則として「貸家建付地」としての適用を受けることが出来なくなり「自用地（自分で利用している利用制限のない土地）評価額」となってしまいます。
原則としてと申し上げたのは、例外的に「貸家建付地」としての評価減を適用できる場合があります。それは「贈与前からの賃貸借契約が継続している」場合です。
もし贈与後に賃貸借契約が解除されてしまったら、その賃貸部分は自用地評価額となってしまいます。賃借人が、いつ契約を解除されるか分からないじゃないかと思うかもしれませんが、そこで「サブリース」契約を活用ましょう。
同族の不動産管理会社を設立するか、ハウスメーカーの管理会社とサブリース契約を「親」が契約した後に建物の名義を「子ども」名義に変更した場合、その後もサブリース契約を継続していれば「贈与前からの賃貸借契約が継続している」事となりますので、「貸家建付地」としての評価減を適用できることとなります。
※建物の贈与をするときは、意図せずに「負担付き贈与」とならないよう、賃借人に返還しなければならない預かっている敷金等がある場合は、その金銭も子ども側に引き渡す事が必要です。
※当記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。当記事は当社が各種の情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。弊社では具体的な税額の計算、および、税務申告書類作成にかかる相談業務はおこなっておりません。個別の取り扱いについては、税理士等の専門家、または所轄の税務署にご確認ください。
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